新疆资深婚家律师

　　离婚与买房，本是两码事，但新“国五条”将其建立了联系，广州部分区域的离婚率两周内上升一倍多。>>中顾法治新闻网转载报道

　　楼市有风险 离婚需谨慎

　　“你问我为什么离婚?为了买房子!”

　　在广州市海珠区民政局婚姻登记处，40岁的陈萍(化名)小声对记者说。与想象中离婚者沉重的表情不一样，她脸上是微微的笑意。陈萍不讳言她就是希望以假离婚来应对买房“限购”政策。

　　记者从广州民政部门了解到，新“国五条”颁布后，广州部分区域的离婚率两周内上升一倍多。与此同时，办理未婚证明、婚姻证明也增加一倍多，其中90%是为了房子。

　　“假离婚”

　　为了买房子，排队办离婚?

　　3月20日上午，海珠区民政局，记者看到多对夫妻在办理离婚，从表情上看，有些人神情凝重，而有些则十分轻松，甚至有说有笑。40岁的陈萍和丈夫就是如此。据陈萍称，由于楼市限购，他们买不了房了，更担心新“国五条”落地后，管控更严，会失去买房的机会，因此和丈夫商量后，以“办理离婚”的方式来应对。陈萍说道：“离婚手续办完，我们就要去买房子了!”

　　无独有偶，记者21日在越秀区民政局遇到一对前来咨询办理离婚的夫妻。据男方刘锋(化名)介绍，他们在番禺区拥有一套房产，一直自住，虽然环境很好，但却无法解决小孩学位的问题，于是两口子在越秀区又买了一套30多平方米的学位房。“这套房子在八楼，没有电梯，居住水平一下倒退一大截。这几年攒了一些钱，准备买套大房改善居住环境，但却碰上了限购。”刘锋说。新“国五条”出来后，两口子觉得对两套房以上的限购肯定会更紧，于是决定办理“假离婚”，男方“净身出户”，这样就可以“以首套房的方式买房且可享受优惠”。

　　记者问：“为何不卖出一套房再买?”“一是学位问题，二来如果卖了房，我们住哪?此外，一旦碰到好房子，也会因此错过。”刘锋颇为无奈地说。

　　想避税

　　离婚热过后，会有复婚潮?

　　据海珠区民政局工作人员介绍，三月份以来，民政局接到的离婚申请平均每天15对，之前每天才七八对，上升了一倍，而在网上已经很难预约到号码。同时增长的还有办理未婚证明的人，由往常的每天40份左右增加到100份左右。

　　同样的情况也发生在二手房交易火爆的越秀区，3月20日下午，该区民政局还没开门，已有十多人在等候，大厅里等待办理各类手续的人保持在30人以上，该局每天办理的离婚手续由十二三份增到20至30份。当日还有一对七八十岁的夫妇来补办结婚证，他们已经遗失结婚证二十多年，如今因为要卖一所旧房子，特地来补证。

　　离婚协议书，法律会当真

　　据媒体报道，上海一位李女士为买房“假离婚”，但丈夫“假戏真做”一去不返。李女士说“孩子大了，一直想换套房子，看了快大半年了，春节前看中一套。刚付了定金，就听说楼市要出新政策，老公提议可以通过‘假离婚’少交些钱。买了房子立即复婚。我考虑了很久，一度也担心会有风险，但是思量再三还是决定相信老公。3月中旬和老公办理了协议离婚。”在办手续当天，丈夫就开始整理行李，离开后再也没有和她联系过。李女士多方打听才找到丈夫的新住处，他也索性坦白：就是想借这个机会分手……

　　但是，记者就此问题询问办理“假离婚”的夫妻时，他们异口同声说不担心。

　　陈萍在办完所有手续后走出民政局，记者问：“不担心‘假戏真做’?”陈女士爽朗地笑着大声说：“完全不担心，我们感情很好!”

　　刘锋的妻子在回答这个问题时说：“他都‘净身出户’了，敢弄假成真就由他去!”

　　记者了解到，为了防止“假戏真做”，有夫妻签订“忠诚协议”。但广东瑞迪安律师事务所主任幸小平认为，从法律上看，很难完全防止“假戏真做”，离婚协议会被视为双方真实意图的表现。

　　“什么叫真离婚、假离婚?当事人若不承认就很难认定，只要是按程序办手续，相关文件没有弄虚作假，就很难从法律上追究责任。”幸小平说，他曾办过不少“假戏真做”的离婚案，有一个公务员，为了生二胎，搞了个假离婚，房子财产都给了女方，但后来女方真的离他而去，价值一两百万元的房产到了女方名下。后来起诉到法院，要求复婚及分割财产，但男方一路败诉，因为双方没有财产分割协议，男方无证据证明是否“假离婚”及是否假的“净身出户”。

　　那么，双方签订相关协议后，是否可以避免“假戏真做”?幸小平认为，这种协议是无效的，合法办理的离婚手续才是受法律认可和保护的。签订所谓“忠诚协议”，最多在财产权的分割上有一定的效力。

　　幸小平还表示，好的政策不会“折腾人”，目前楼市新政的实施细则还未确定，现在评论“有点早”，针对各种可能引发的社会问题，政府应该会予以考虑，以避免“假离婚”情况的蔓延。因为，不管是哪种造假，都将冲击社会的诚信，冲击契约精神及家庭伦理。此外，国内外都有合法避税的途径，如果要靠“假离婚”去避税，说明某项政策或规定需要调整和完善。

　　推行新“国五条” 应设立“缓冲区”

　　记者采访了广州知名房地产专家韩世同。

　　记者：新“国五条”对二手房交易有什么影响?

　　韩世同：新“国五条”的内容比较广泛，其中有一项对二手房交易的影响比较大，就是征收20%个税。这个政策比较突然，之前可以选择按差额的20%或合同金额的1%征税，现在突然没了选择。

　　这个政策要落地是有难度的。当初为什么会有按合同金额1%征税的选择?是因为有的业主不能提供发票，怎么给房产估价?最好可以设一个“缓冲区”，比如从现在开始购买的二手房，就必须提供房产的原始发票，否则就不能交易。新房新政策，旧房旧政策，之前的房子就按照1%征税，新买的就按照20%来征收。

　　如果这个政策可以半年后执行，大家也有一个接受适应的缓冲期，因为房产税未来总是要征收的，何必一定要现在就开始征收呢?

　　记者：新“国五条”对房价调控有作用吗?

　　韩世同：新“国五条”是综合性的，是一个系统的、全面的政策，“杀伤力”较大的就是二套房的按揭和利率可能会提高，但是实际影响力并不大，因为二套房的按揭利率之前已经很高了，之前首付是六成，从六成升到七成，对于可以承担六成首付的人来说，多交一成也是可以接受的。但整个来看，新“国五条”还是有效的，比如改变心理预期，表明政府态度，对购房买卖双方心理的冲击还是很大的，能起到一定的作用，但是现在就开征20%个税，就有点过犹不及、矫枉过正了，假如这个政策暂缓或延后，就不会造成恐慌性购房。

　　记者：开征房产税的问题您怎么看?

　　韩世同：房产税现在全国也只有上海和重庆在试点，而且基本上也是起不到多大作用的，就算现在扩大试点范围，也不会有太大作用，除非国家研究出一个新的标准，按照新的方法来纳税才会有影响。比如说对第三套房征收很高的税。

　　记者：您对“假离婚”买房怎么看?

　　韩世同：虽然现在各地的实施细则并没有出台，但我认为关键问题是现行政策规定个人唯一住房免税，但是一个人的唯一的房产为什么要卖?这很容易导致通过假离婚来避税。

　　新“国五条”还是一种临时性的策略和对策，要从根本上解决问题，恐怕还是需要深化改革，包括住房制度、土地制度、货币发行制度、税收制度等等，各方面都需要完善，否则还会有不合理的地方。>>律师在线免费法律咨询，